Η αγορά ενός ακινήτου αποτελεί μια από τις πιο σημαντικές οικονομικές αποφάσεις στη ζωή ενός ανθρώπου. Κατά τη διαδικασία αυτή, εκτός από το καθαρό τίμημα της αγοράς, ο αγοραστής καλείται να καλύψει και μια σειρά από επιπλέον έξοδα και κρατικές επιβαρύνσεις. Το κεντρικότερο και πιο αξιοσημείωτο από αυτά τα έξοδα είναι ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου. Πρόκειται για έναν θεσμοθετημένο φόρο που επιβάλλεται σε κάθε επαχθή μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα, δηλαδή σε κάθε αγοραπωλησία. Για να ολοκληρωθεί σωστά μια αγορά και να μην βρεθεί ο ενδιαφερόμενος προ εκπλήξεων, είναι απαραίτητο να κατανοήσει σε βάθος πώς ακριβώς υπολογίζεται ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου, ποια είναι η βάση υπολογισμού του, ποιοι συντελεστές εφαρμόζονται και σε ποιες περιπτώσεις μπορεί να διεκδικήσει νόμιμη απαλλαγή.
Δείτε ακόμη: Τι είναι το εκκαθαριστικό εφορίας;
Η βάση υπολογισμού και η μεγαλύτερη αξία
Το πρώτο και βασικότερο βήμα για να γίνει κατανοητό πώς υπολογίζεται ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου είναι ο προσδιορισμός της φορολογητέας αξίας. Πολλοί αγοραστές πιστεύουν λανθασμένα ότι ο φόρος επιβάλλεται αποκλειστικά στο ποσό που συμφώνησαν να πληρώσουν στον πωλητή. Στην πραγματικότητα, η ελληνική φορολογική νομοθεσία ορίζει ότι ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου υπολογίζεται πάντα πάνω στη μεγαλύτερη αξία μεταξύ δύο συγκεκριμένων ποσών: της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου και του πραγματικού τιμήματος που αναγράφεται στο συμβόλαιο αγοραπωλησίας.
Η αντικειμενική αξία προκύπτει από το επίσημο σύστημα προσδιορισμού του Υπουργείου Οικονομικών και της ΑΑΔΕ, λαμβάνοντας υπόψη παραμέτρους όπως η τιμή ζώνης της περιοχής, τα τετραγωνικά μέτρα, η παλαιότητα του κτιρίου, ο όροφος και οι ειδικές προσθήκες (π.χ. θέση στάθμευσης, αποθήκη). Αν, για παράδειγμα, η αντικειμενική αξία ενός διαμερίσματος έχει οριστεί στις 120.000 ευρώ αλλά το συμφωνηθέν τίμημα αγοράς είναι 150.000 ευρώ, ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου θα υπολογιστεί πάνω στις 150.000 ευρώ. Αντίστροφα, αν το τίμημα είναι 100.000 ευρώ αλλά η αντικειμενική αξία αγγίζει τις 120.000 ευρώ, ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου θα επιβληθεί αναγκαστικά πάνω στο ποσό των 120.000 ευρώ.
Ο βασικός συντελεστής και η πρόσθετη επιβάρυνση
Ο κύριος συντελεστής με βάση τον οποίο υπολογίζεται ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου ανέρχεται σε 3% επί της φορολογητέας αξίας, όπως αυτή προσδιορίστηκε παραπάνω. Ωστόσο, η συνολική επιβάρυνση δεν σταματά εκεί, καθώς ο νόμος προβλέπει και μια επιπλέον εισφορά. Πάνω στο ποσό του κύριου φόρου που προκύπτει, επιβάλλεται ένας πρόσθετος δήμος και κοινότητες (δημοτικός φόρος) με συντελεστή 3% επί του ποσού του φόρου.
Για να γίνει πιο απλό, ας δει κανείς πώς εφαρμόζεται αυτό στην πράξη. Αν ο κύριος φόρος μεταβίβασης ακινήτου για ένα σπίτι βγαίνει 3.000 ευρώ, τότε ο δημοτικός φόρος θα είναι το 3% των 3.000 ευρώ, δηλαδή 90 ευρώ. Συνολικά, ο αγοραστής θα κληθεί να πληρώσει 3.090 ευρώ. Μαθηματικά, αυτή η πρόσθετη εισφορά ανεβάζει τον τελικό πραγματικό συντελεστή στο 3,09% επί της συνολικής φορολογητέας αξίας του ακινήτου. Αυτός ο τελικός αριθμός είναι ο οδηγός για κάθε υπολογισμό προϋπολογισμού.
Ειδικές περιπτώσεις μειωμένων συντελεστών
Υπάρχουν συγκεκριμένες νομικές συνθήκες στις οποίες ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου δεν υπολογίζεται με τον ακέραιο συντελεστή του 3%, αλλά εφαρμόζονται σημαντικές εκπτώσεις. Οι μειώσεις αυτές αφορούν κυρίως τη φύση της μεταβίβασης και τη σχέση μεταξύ των συμβαλλομένων μερών.
Η πρώτη μεγάλη κατηγορία αφορά τη διανομή ακινήτων μεταξύ συγκυρίων ή τη διάλυση εταιρειών (όπως Ο.Ε., Ε.Ε., Ε.Π.Ε. και Ι.Κ.Ε.) και την ταυτόχρονη μεταβίβαση των ακινήτων στα μέλη τους σύμφωνα με την εταιρική τους μερίδα. Σε αυτές τις περιπτώσεις, ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου μειώνεται στο ένα τέταρτο (1/4) του ακεραίου συντελεστή. Η δεύτερη κατηγορία αφορά την ανταλλαγή ακινήτων ίσης αξίας, τη συγχώνευση ανωνύμων εταιρειών ή συνεταιρισμών, καθώς και τις περιπτώσεις αναγκαστικής απαλλοτρίωσης για δημόσια ωφέλεια ή συνένωσης όμορων οικοπέδων. Σε αυτές τις καταστάσεις, ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου μειώνεται στο μισό (1/2) του αρχικού συντελεστή. Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι αν κατά την ανταλλαγή ή τη διανομή προκύψει διαφορά στην αξία των μεριδίων και καταβληθεί επιπλέον τίμημα, για τη διαφορά αυτή ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου υπολογίζεται κανονικά με ολόκληρο τον συντελεστή.
Η απαλλαγή για αγορά πρώτης κατοικίας
Μια από τις πιο σημαντικές ελαφρύνσεις που προβλέπει η ελληνική νομοθεσία είναι η πλήρης ή μερική απαλλαγή από την υποχρέωση καταβολής φόρου όταν πρόκειται για αγορά πρώτης κατοικίας. Η διευκόλυνση αυτή παρέχεται αποκλειστικά σε φυσικά πρόσωπα (άγαμα, έγγαμα ή πρόσωπα που έχουν συνάψει σύμφωνο συμβίωσης), υπό την απαραίτητη προϋπόθεση ότι κατοικούν μόνιμα στην Ελλάδα ή προτίθενται να εγκατασταθούν στη χώρα εντός δύο ετών από την αγορά.
Τα θεσμοθετημένα όρια για τα οποία δεν πληρώνεται φόρος μεταβίβασης ακινήτου διαμορφώνονται ως εξής:
- Για αγορά κατοικίας από άγαμο, η απαλλαγή ισχύει για αξία έως 200.000 ευρώ.
- Για αγορά κατοικίας από έγγαμο ή από μέρη συμφώνου συμβίωσης, η απαλλαγή καλύπτει αξία έως 250.000 ευρώ.
- Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και κάθε επόμενο παιδί.
- Αν πρόκειται για αγορά οικοπέδου στο οποίο μπορεί να ανεγερθεί κατοικία, η απαλλαγή φτάνει μέχρι τις 50.000 ευρώ για τον άγαμο και τις 100.000 ευρώ για τον έγγαμο, με ανάλογες προσαυξήσεις για τα τέκνα (10.000 ευρώ για τα δύο πρώτα και 15.000 ευρώ από το τρίτο και μετά).
Αν η αξία του ακινήτου ξεπερνά αυτά τα αφορολόγητα όρια, ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου δεν χάνεται ολοκληρωτικά, αλλά υπολογίζεται με τον κανονικό συντελεστή 3% (πλέον της εισφοράς υπέρ δήμων) αποκλειστικά και μόνο για το υπερβάλλον ποσό της αξίας.
Δείτε ακόμη: Πώς να ελέγξετε αν δικαιούστε κάποιο επίδομα
Η διαδικασία υποβολής και η ψηφιακή πλατφόρμα
Η διαδικασία μέσω της οποίας δηλώνεται και πληρώνεται ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου έχει πλέον ψηφιοποιηθεί πλήρως, μειώνοντας τη γραφειοκρατία και τις επισκέψεις στις κατά τόπους ΔΟΥ. Η όλη ενέργεια πραγματοποιείται μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας myPROPERTY της ΑΑΔΕ.
Η υποβολή της δήλωσης γίνεται υποχρεωτικά πριν από την υπογραφή του μεταβιβαστικού συμβολαίου. Ο συμβολαιογράφος συντάσσει ψηφιακά τη δήλωση, εισάγοντας όλα τα απαραίτητα στοιχεία του ακινήτου, των πωλητών και των αγοραστών, καθώς και τον τρόπο με τον οποίο υπολογίζεται ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου στη συγκεκριμένη περίπτωση.
Στη συνέχεια, τόσο ο αγοραστής όσο και ο πωλητής πρέπει να εισέλθουν στην πλατφόρμα με τους προσωπικούς τους κωδικούς Taxisnet για να αποδεχθούν και να εγκρίνουν τη δήλωση. Μόλις γίνει η οριστική υποβολή, εκδίδεται αυτόματα η ταυτότητα οφειλής. Ο αγοραστής υποχρεούται να καταβάλει ολόκληρο το ποσό του φόρου εντός τριών εργάσιμων ημερών από την έκδοση της πράξης προσδιορισμού. Η εξόφληση γίνεται τραπεζικά και η επιτυχής πληρωμή αποτελεί απαράβατο όρο για να μπορέσει ο συμβολαιογράφος να προχωρήσει στην υπογραφή του τελικού συμβολαίου και στη μετέπειτα μεταγραφή του στο Υποθηκοφυλακείο ή το Κτηματολόγιο.
Μπορεί να σας ενδιαφέρει: Πόσο είναι το ποσό του Επιδόματος Ενοικίου;
